前言

　　上海没有太浓重的历史，能看到的那段都体现在了坐落于各处的旧建筑上。上海最经典的马路，总是混合着道旁的别墅和粗壮的 “法国梧桐树”。李鸿章的丁香花园、正广和大班的寓所、丽波花园、高安公寓、荣德生私宅、席家花园……它们都有属于自己的一段历史。闹中取静的地理位置，历史的沉积，限量的数目，以及不可再造性都让人们对老洋房的热度有增无减……

　　老洋房的分布

　　上海被称为万国建筑博物馆，老洋房主要有欧洲式、美国式、西班牙式、俄罗斯式、日本式等，主要分布在上海的５个区：徐汇、杨浦、卢湾、静安和虹口。在上海解冻 “老洋房不得买卖”之后，老洋房在上海受到越来越多的关注。上海老洋房是指解放前建造的，一般为四面或三面临空，装修精致，有客厅、餐室及数套卫生间等，结构较好的独立式或和合式、别墅式住宅。解放前的社会各层各界人士是分地而居的：政界要人多住在徐汇一带；商人住在愚园路、华山路一带；而知识分子、技术精英则主要集中在卢湾区以及虹口的溧阳路、多伦路附近。上海华山路、淮海路及周边路段，老洋房聚集，法式、英式、美式、西班牙式比比皆是。湖南路、泰安路、康平路、新华路、永福路、永康路等，两边都静卧着一栋栋老洋房，这些留存下来的老洋房，兼具居住、收藏等多项功能，并因为老洋房的独特性和稀有性，近些年来受到投资者的青睐。
　　从某种角度来说，购买老洋房就像买一件古董，不仅要有足够的经济能力，还要有独特的眼光和足够的信心。由于老洋房的面积往往达数百平方米，再加上花园，总价相当高昂。史丹福公司分析指出，在中国数个政府部门联手出台房市调控政策后，上海老式住宅市场的价格基本变化不大，依然在高位徘徊。由于位置的优势、特殊的文化底蕴、建筑本身的观赏价值和市场供给的稀缺性，老式建筑在上海房市中仍将坚挺。

　　洋房市场分析

　　总　体：

　　近几年来老洋房的市场需求越来越大，价格也一直在攀升。 从史丹福老洋房租售中心 2006年第二季度指数来看：花园洋房、新式里弄和老式公寓基本都已止跌，成交量也略有回升。根据市中心5个区调查样本分析，二季度花园洋房全市平均价为41576元/平方米，较上季度上涨3.0％，新式里弄全市平均价为21822元/平方米，较上季度上涨0.6%；老式公寓全市平均价为18044元/平方米，较上季度上涨1.7％。

　　区　域：

五原路洋房

挂牌价：2000万

面积：316+150（花园）㎡

霞飞别墅

挂牌价： 2450万

面积： 290㎡

延庆路洋房

挂牌价： 2450万

面积： 384㎡

　　老洋房的稀缺性、独特性促使越来越多的投资客将目光投向了老洋房市场，海外的华侨、港澳人士、国有企业单位等，都是老洋房买卖市场中的积极参与者。独幢老洋房售价基本在 1000万元以上。尽管其价格在普通人眼中是个天文数字，但是在市场上依然供不应求。据调查，老洋房购买者中60.1%以上为投资客，其中，国内投资客约占40%，港澳台地区投资客约占30%，外籍人士及企业购买者约占30%左右。39.9%左右为自住者，自住群体以下三种情况居多：外籍人士在中国安家落户；由其他城市到上海发展的企业老总居住之用；具有雄厚资金实力的上海人居住。

　　调查得知，老洋房价格之所以连年大幅度上升，主要取决于两大因素。一是供求比例失衡。上海现存的独立式花园洋房共有六千栋左右，主要分布在市中心的徐汇、卢湾、静安和长宁等区域。绝大部分是使用权房、部分是产权房或政府代管房。但市场上产权清晰、可直接进入二手房市场交易的老洋房，仅有九十余套，能流通的这部分老房子自然成了市场的宠儿。二是其升值潜力不容小觑。一般来说，购买老洋房的买主 60％都将其用做投资。一些人买入老洋房后，将其修缮加固，再买一些清明时期的家具作为点缀。如此装修之后的老洋房便身价倍增，可从中获取不小的收益；还有人则将花园洋房改造成了餐厅或者咖啡馆，变成了经营性场所，经过几年收回成本后也能赚取利润；还有一些买主则将老洋房改造成公寓出租，从中赚取租金。投资回报率普遍高于现在的商品房。

　　上海10大著名洋房

　　上海其他著名洋房区